Location saisonnière à Nice : ce qui change en 2025 et ce qu’il faut absolument savoir

La Ville de Nice vient d’adopter un nouveau cadre réglementaire destiné à encadrer plus strictement la location saisonnière, un secteur en plein essor qui exerce une pression croissante sur l’offre de logements longue durée. Entre nouvelles limitations géographiques, réduction des autorisations et contrôles renforcés, les propriétaires doivent désormais composer avec des règles sensiblement durcies.

Un contexte tendu qui justifie un durcissement

Nice figure parmi les villes les plus attractives de France pour la location courte durée. Résidences secondaires, locations touristiques type Airbnb, absence de disponibilité en longue durée : la municipalité estime que cet essor contribue à la raréfaction du logement pour les habitants.
La nouvelle réglementation adoptée fin 2025 vise donc à rééquilibrer l’usage des logements entre tourisme et habitat résidentiel.

Quatre secteurs placés sous quotas stricts

La grande nouveauté est l’instauration d’un système de quotas dans quatre zones particulièrement touchées :

• Vieux-Nice

• Centre-ville

• Riquier – Port – Mont-Boron

• Secteur Ouest de Nice

Dans ces périmètres, la part de logements pouvant obtenir une autorisation de location saisonnière est désormais limitée à 1,5 % du nombre de résidences principales. Concrètement, cela représente un maximum d’environ 671 logements. Une fois le quota atteint, plus aucune autorisation ne pourra être attribuée.

Autorisation réduite à trois ans

Autre changement majeur : dans ces secteurs, l’autorisation de changement d’usage – indispensable pour louer un logement qui n’est pas une résidence principale – voit sa durée passer de 6 ans à 3 ans, non renouvelables.
Cela signifie que les propriétaires devront anticiper la fin de cette autorisation et adapter leur stratégie immobilière en conséquence.

Résidence principale : un plafond abaissé

Pour les locations saisonnières réalisées dans la résidence principale du propriétaire, le plafond historique de 120 nuits par an est également revu à la baisse. Dans les secteurs concernés, il passe désormais à 90 nuits par an.
Ce dispositif vise à limiter l’impact des locations de courte durée même pour les particuliers non professionnels.

Des obligations renforcées

La Ville annonce également un durcissement des exigences pour les propriétaires :

• Diagnostic de Performance Énergétique conforme, y compris dans les configurations futures.

• Attestation sur l’honneur certifiant le respect du règlement de copropriété.

• Contrôle accru du respect des règles, avec une augmentation du nombre d’agents municipaux dédiés à cette mission.

L’objectif affiché est clair : rendre les pratiques illégales plus difficiles et protéger l’habitat résidentiel.

Rappel des règles toujours en vigueur

Ces nouvelles mesures s’ajoutent aux règles existantes qui restent inchangées :

• Obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie.

• Mention obligatoire de ce numéro sur les annonces.

• Nécessité, pour les résidences secondaires, de demander une autorisation de changement d’usage, souvent accompagnée d’une compensation (création de logement équivalent).

• Vérification du règlement de copropriété, certains immeubles interdisant la location de courte durée.

Un marché qui reste possible, mais plus exigeant

Louer en saisonnier à Nice reste tout à fait possible, mais les propriétaires doivent désormais anticiper une réglementation plus lourde et des autorisations plus difficiles à obtenir dans certains secteurs.
Entre quotas, limites de durée, conformité technique renforcée et contrôles accrus, la location touristique demande une préparation plus rigoureuse qu’auparavant.

Pour ceux qui envisagent un investissement ou souhaitent régulariser leur activité, l’accompagnement par un professionnel et une veille réglementaire attentive sont désormais indispensables.