Taux d’usure : explications et solutions

C’est un constat : les taux immobiliers remontent peu à peu. En parallèle, le taux d’usure reste bas. L’incidence est que des profils d’emprunteurs qui pouvaient emprunter et réaliser leur projet immobilier en 2021 se voient leur prêt refusé en 2022. Une bonne partie des acquéreurs se voient refuser leur demande de prêt immobilier en raison du taux d’usure. 

En ce moment, le taux usuraire, que l’on peut définir comme le taux maximal au-dessus duquel une banque ne peut prêter à un particulier, s’établit à 2,57 % (assurance et tous frais annexes compris) pour un crédit immobilier d’une durée de 20 ans ou +. Avec des taux d’intérêt approchant les 2 % pour les durées les plus longues (25 ans), il devient de plus en plus difficile, voire impossible pour certains emprunteurs, de devoir propriétaires, même s’ils ont de bons revenus. Explications. 

Le taux d’usure : définition et limites

Le taux de l’usure correspond au taux d’intérêt (assurance comprise) maximum au-delà duquel un établissement ne peut accorder de crédit. Cela concerne tous les prêts accordés aux particuliers, aux associations et aux collectivités locales, qu’il s’agisse de prêts immobiliers ou de prêts à la consommation. 

Censé protéger les emprunteurs contre des prêts aux taux d’intérêts trop élevés, les taux d’usure de chaque type de crédit sont revus tous les trimestres par la Banque de France. Ainsi, les taux d’usure actuels sont appliqués depuis le 1er juillet 2022 et seront révisés le 1er octobre prochain. Cette révision trimestrielle doit permettre aux taux d’usure de rester en adéquation avec les taux d’intérêts (ou taux nominaux) pratiqués par les banques. Le problème, c’est que ce n’est pas toujours le cas, surtout dans un contexte de montée constante des taux. D’autant plus que le taux d’usure d’un crédit immobilier est basé sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), assurance et frais compris ! 

Taux d’usure et assurance de prêt : c'est là que le bas blesse

Comme nous l'avons vu ci-dessus, le taux d’usure n’est pas uniquement basé sur le taux nominal du crédit, mais sur le taux auel effectif global TAEG. Il regroupe l’assurance sur prêt, les frais de dossier, les frais des intermédiaires (comme les courtiers par exemple) et les garanties obligatoires. Ceci-dit, si les frais de dossier et de garanties varient peu d’un emprunteur à l’autre, les taux d’assurance, eux, peuvent beaucoup varier. Un emprunteur peut se voir appliquer un taux d’assurance beaucoup plus élevé qu’un autre, et ainsi, son TAEG peut dépasser le seuil su taux d’usure malgré des revenus suffisants. En temps normal, seuls quelques rares emprunteurs aux profils particuliers voient leur demande de prêt refusée à cause du taux d’usure., mais en cette période de hausse des taux, de plus en plus d’emprunteurs sont concernés par cette problèmatique. 

Passer par un courtier pour faire baisser son TAEG

Malgré cette actualité du crédit compliquée, nos partenaires courtiers parviennent à débloquer des situations a priori impossibles notamment en négociant leur taux d’intérêt et leur taux d’assurance. Ils peuvent trouver des solutions pour passer sous la barre du taux d’usure, et ainsi réaliser votre projet immobilier !
N’hésitez pas à nous en parler.

Dominique Vincenti

4 septembre 2022